不動産鑑定士とは、不動産の経済価値を判定する専門家です。そのため不動産鑑定士は、理論的な根拠と実証的なデータを駆使して、不動産の有効利用を導き出します。しかし不動産の経済価値の判断は簡単でなく、利害関係者に与える影響も大きいため、国家資格となっています。
不動産鑑定士は、国家試験、実務経験を経て国土交通省に登録されます。また、不動産鑑定士でない人が不動産の鑑定評価を行うことは、法律で禁止されています。このような独占的地位を与えられている故に、故意に不当な鑑定評価を行った場合、守秘義務を怠った場合には懲戒処分が定められ、常に公平、誠実に鑑定評価を行うことが義務付けられています。
ところで不動産鑑定士という職業は、一般にはあまり馴染みがないように思われますが、地価公示・都道府県地価調査等の公的評価は不動産鑑定士の鑑定評価に基づいて行なわれており、皆さんの生活に身近なところでかかわりを持っているのです。現在、全国で約９,０００人の不動産鑑定士及び士補が不動産鑑定評価、専門性を活かしたコンサルティング分野などで活躍しています。
不動産鑑定士の仕事は、公共団体、民間企業、個人等からの鑑定依頼により、依頼者が指定した土地や建物等の不動産を実地調査し、費用性、市場性、収益性等を分析して、不動産鑑定評価基準に基づき、総合的に判断し、適正な価格を求めます。その結果と経過を鑑定評価書に取りまとめ、依頼者に説明、報告します。
不動産鑑定評価制度は、次のような社会的背景のもとに、創設されました。即ち、日本経済は、昭和30年代に入り重厚長大といわれる経済構造変革の時代を迎えましたが、同時に地価の著しい高騰を招いて国民経済に大きな影響を及ぼすようになりました。
この問題に対処するため、建設省に宅地制度審議会が設置され、その答申を受けて、『不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士等の資格及び不動産鑑定業について必要な事項を定め、もって土地等の適正な価格の形成に資すること』を目的とし、第43回国会に提出された「不動産の鑑定評価に関する法律」が昭和38年7月6日に成立、7月16日に法律第152号として公布、我が国の土地政策の根幹をなす不動産鑑定評価制度の法的確立が図られ、39年にはこの制度の担い手として「不動産鑑定士」の国家試験が開始されました。
また、昭和39年には不動産鑑定士が鑑定評価を行う際の拠り所として、それまでの鑑定評価の理論と実践を集大成かつ体系付けた「不動産鑑定評価基準」が設定され、44年の全面改正、その後の鑑定評価に関する理論と実務の進歩を採り入れた平成２年、１４年の改正を経て、現在に至っております。
一方、法的整備並びに政策推進として、昭和44年6月に地価形成の合理化を図るための「地価公示法」が公布されて以来、49年6月の「国土利用計画法」、平成元年12月の「土地基本法」、3年1月閣議決定の「総合土地政策推進要綱」等により、公的土地評価の均衡・適正化については鑑定評価を導入するよう示されました。
これにより、不動産鑑定評価制度は一層拡充され、国民の経済生活にさらに深く関与すると共に、より豊かな社会の建設に向け、より大きな社会的役割と責務を担うようになっています。
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